2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분이 DSR에 반영되기 시작했어요. 기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 완전히 빠져 있었는데, 이제는 포함되면서 추가 주담대나 신용대출 한도에 직접 영향을 줘요. "내 DSR이 얼마나 올라가나?", "주담대를 얼마나 덜 받게 되나?"를 구체적인 숫자로 확인하고 싶으신 분들을 위해 계산 공식과 실제 케이스별 예시를 정리했어요.
▲ 2025년 10월부터 1주택자 전세대출 이자가 DSR 산정에 포함됐다
- DSR이란 무엇인가
- 전세대출 DSR 반영, 핵심 규칙 4가지
- DSR 기본 계산 공식
- 계산 예시 ① 연소득 5,000만 원 / 전세대출 2억 원
- 계산 예시 ② 연소득 7,000만 원 / 전세대출 3억 원
- 계산 예시 ③ 기존 주담대 있는 경우
- 주담대 한도 얼마나 줄어드나
- DSR 줄이는 현실적인 방법
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
1. DSR이란 무엇인가
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율이에요. 1년 동안 버는 소득 중에서 모든 대출의 원금+이자 상환액이 차지하는 비율이에요.
| 구분 | 기준 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 은행권 DSR | 40% 이하 | 시중은행·인터넷은행 |
| 비은행권 DSR | 50% 이하 | 저축은행·보험사·카드사 |
기존에는 전세대출이 DSR 계산에서 제외됐어요. 하지만 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우 이자 상환분이 DSR에 포함됐어요. 원금은 만기에 집주인이 돌려주는 구조라 여전히 제외되고, 이자만 반영돼요.
2. 전세대출 DSR 반영 핵심 규칙 4가지
| 규칙 | 내용 |
|---|---|
| 적용 대상 | 1주택자 / 수도권·규제지역 / 신규 전세대출 |
| 반영 항목 | 이자 상환분만 반영 (원금 제외) |
| 제외 대상 | 무주택자, 버팀목·지자체 협약 전세대출(정책대출) |
| 기존 계약 갱신 | 금액 증액 없는 갱신은 DSR 미적용 |
3. DSR 기본 계산 공식
전세대출이 DSR에 반영된 이후 계산 공식은 아래와 같아요.
연간 전세대출 이자 계산
전세대출 이자(월) = 전세대출 원금 × 연이율 ÷ 12
연간 이자 = 월 이자 × 12 = 전세대출 원금 × 연이율
4. 계산 예시 ① 연소득 5,000만 원 / 전세대출 2억 원
STEP 1. 연간 전세대출 이자 계산
2억 원 × 4% = 800만 원 / 년
STEP 2. DSR 계산
(800만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = DSR 16%
STEP 3. 잔여 DSR 한도 확인
은행권 DSR 상한 40% - 전세대출 DSR 16% = 잔여 24%
STEP 4. 추가 주담대 가능 금액
잔여 DSR 24% × 연소득 5,000만 원 = 연간 1,200만 원까지 원리금 상환 가능
30년 만기, 연 4.5% 금리 가정 시 → 약 2억 3,000만 원 주담대 가능
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 연소득 | 5,000만 원 |
| DSR 한도 (40%) | 연 2,000만 원 |
| 전세대출 이자 반영분 | 연 800만 원 (DSR 16%) |
| 잔여 한도 | 연 1,200만 원 (DSR 24%) |
| 추가 주담대 가능 금액 (30년, 4.5%) | 약 2억 3,000만 원 |
▲ 전세대출 이자가 DSR에 반영되면 주담대·신용대출 가능 금액이 그만큼 줄어든다
5. 계산 예시 ② 연소득 7,000만 원 / 전세대출 3억 원
STEP 1. 연간 전세대출 이자
3억 원 × 4% = 1,200만 원 / 년
STEP 2. DSR
(1,200만 원 ÷ 7,000만 원) × 100 = DSR 약 17.1%
STEP 3. 잔여 DSR 및 주담대 한도
잔여 DSR = 40% - 17.1% = 22.9%
연간 상환 가능 = 7,000만 원 × 22.9% = 약 1,603만 원
30년 만기, 연 4.5% 금리 가정 시 → 약 3억 1,000만 원 주담대 가능
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 연소득 | 7,000만 원 |
| DSR 한도 (40%) | 연 2,800만 원 |
| 전세대출 이자 반영분 | 연 1,200만 원 (DSR 17.1%) |
| 잔여 한도 | 연 1,600만 원 (DSR 22.9%) |
| 추가 주담대 가능 금액 (30년, 4.5%) | 약 3억 1,000만 원 |
6. 계산 예시 ③ 기존 주담대 있는 경우
STEP 1. 기존 주담대 연간 원리금
80만 원 × 12 = 960만 원 / 년 → DSR 16%
STEP 2. 전세대출 연간 이자
2억 원 × 4% = 800만 원 / 년 → DSR 13.3%
STEP 3. 합산 DSR
(960만 원 + 800만 원) ÷ 6,000만 원 × 100 = DSR 29.3%
STEP 4. 잔여 DSR
40% - 29.3% = 잔여 10.7%
추가 신용대출 연간 원리금 가능 = 6,000만 원 × 10.7% = 약 642만 원 (월 약 54만 원)
| 항목 | DSR 반영 |
|---|---|
| 기존 주담대 원리금 | 16.0% |
| 전세대출 이자 | 13.3% |
| 합산 DSR | 29.3% |
| 잔여 한도 | 10.7% (추가 대출 여력 매우 제한) |
7. 주담대 한도 얼마나 줄어드나
전세대출 DSR 반영 전후 주담대 한도를 소득별로 비교하면 아래와 같아요. (전세대출 2억 원, 금리 4%, 주담대 30년 만기 4.5% 기준)
| 연소득 | 반영 전 주담대 한도 | 반영 후 주담대 한도 | 감소폭 |
|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 약 3억 원 | 약 1억 4,000만 원 | ▼ 약 1억 6,000만 원 |
| 5,000만 원 | 약 3억 8,000만 원 | 약 2억 3,000만 원 | ▼ 약 1억 5,000만 원 |
| 7,000만 원 | 약 5억 3,000만 원 | 약 3억 1,000만 원 | ▼ 약 2억 2,000만 원 |
| 1억 원 | 약 7억 5,000만 원 | 약 5억 원 | ▼ 약 2억 5,000만 원 |
8. DSR 줄이는 현실적인 방법
① 전세대출 금리를 낮춘다
전세대출 이자가 줄면 DSR 반영분도 줄어요. 버팀목 전세대출 같은 정책대출은 DSR에 아예 반영되지 않아요. 무주택자이거나 소득 요건이 된다면 정책대출이 가장 유리해요.
② 전세 보증금 자체를 낮춘다
전세 보증금을 낮추면 대출 원금이 줄고, 이자도 줄어요. 보증금을 5,000만 원 낮추면 연 4% 기준 연간 이자가 200만 원 줄고, DSR도 그만큼 개선돼요.
③ 기존 고금리 대출 정리
카드론, 단기 신용대출처럼 금리가 높고 만기가 짧은 대출은 원리금 상환액이 크게 잡혀서 DSR을 많이 잡아먹어요. 먼저 정리하면 주담대 한도가 늘어나요.
④ 대출 만기를 늘린다
주담대 만기를 30년에서 40년으로 늘리면 연간 원리금이 줄어서 DSR이 낮아져요. 단, 이자 총액이 늘어나는 단점이 있어요.
⑤ 공동명의 활용
배우자 명의를 추가해 공동명의로 대출받으면 합산 소득으로 DSR을 계산해요. 한쪽만 소득이 있는 경우보다 유리해요.
9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 무주택자도 전세대출이 DSR에 반영되나요?
아니에요. 지금은 1주택자만 반영돼요. 무주택자의 전세대출 DSR 적용 여부는 시장 상황을 보며 별도 검토할 예정이에요.
Q. 버팀목·HUG 전세대출도 DSR에 포함되나요?
아니에요. 버팀목 전세대출, 지자체 협약 전세대출 등 정책대출은 이번 규제에서 제외돼요.
Q. 2년 전 계약한 전세를 갱신하면 DSR이 적용되나요?
금액 증액 없이 기존 계약을 연장만 하면 DSR 미적용이에요. 하지만 보증금을 올리면 증액분이 신규 대출로 간주돼 DSR이 적용돼요.
Q. DSR 40%를 초과하면 아예 대출이 안 되나요?
은행권 대출은 안 돼요. 단, 저축은행·보험사 등 비은행권은 DSR 50%까지 허용되기 때문에 비은행권으로 눈을 돌리는 경우도 있어요. 다만 금리가 높아요.
Q. 내 DSR을 간단하게 확인할 방법이 있나요?
토스피드 DSR 계산기(toss.im/tossfeed/calculator/dsr), 부동산계산기.com, KB스타뱅킹 앱 내 DSR 계산기를 이용하면 돼요. 정확한 수치는 대출받으려는 은행 창구에서 확인하는 게 가장 정확해요.
※ 본문은 작성일 기준 공개자료를 바탕으로 정리했으며, 계산 예시는 이해를 돕기 위한 시뮬레이션이에요. 실제 대출 가능 금액은 신용점수·소득 증빙·은행 내규에 따라 달라질 수 있으니 신청 전 금융기관에서 확인하세요.
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